În urmă cu o săptămână publicația Recorder a publicat o investigație cu privire la „țepele” pe care dezvoltatorul imobiliar Nordis le-a dat clienților săi.
Între timp au apărut diverse și diverse opinii despre situația dată. Iată încă una, pornită din frustrarea că unele persoane din domeniul investițiilor imobiliare încă nu au înțeles fenomenul Nordis și de ce abordarea acestui dezvoltator nu este diabolică.
(Dacă nu ai văzut reportajul — link)
Până la final vei afla și cum să nu ajungi în ipostaza clienților rămași cu buza umflată din cauza… din cauza cui până la urmă? Statul român, dezvoltatorul imobiliar, capitalismul feroce sau…?
- Investițiile
Românul se pricepe la orice, mai ales la fotbal și imobiliare. Despre fotbal nu pot emite păreri, dar îmi este clar că la imobiliare nu suntem chiar zmei. Iar ăsta nu e un lucru chiar rău, înseamnă ca avem oportunități de învățare; pe banii noștri, mon cher.
În reportajul Recorder unii clienți se plâng că au pierdut economiile de o viață, că și-au luat țeapă cu Nordisul ăsta, că le-a distrus viața, etc. Nu e greu de înțeles că atunci când intri all-in ca la poker și nu ai o mână bună pierzi și încrederea în tine, nu doar banii. Haideți să conștientizăm că am blufat. Principiile investiționale nu sunt altceva decât un set de reguli după care fiecare dintre noi se ghidează pentru a-și urmări scopul financiar. Iată câteva exemple care te ajută să eviți „țepele”:
- Nu investi fără să ai fonduri de rezervă și fonduri de urgență – cu alte cuvinte, nu arunca toți banii pe care îi ai în instrumente investiționale, fie că e vorba de bursa de valori, imobiliare, etc.
- Dacă cineva îți garantează că vei obține randamente de X%… fugi. Simplu, fugi. Nimeni nu poate garanta nimic în investiții, nici că SUA va mai fi SUA mâine dimineață și își va putea achita toate datoriile/ obligațiunile pe care le-a emis.
- Am auzit de atâtea ori această vorbă că nici nu știu dacă merită să o mai scriu: nu pune toate ouăle într-un singur coș. Nu intra all-in pe o singură investiție, mai ales dacă experiența ta în domeniu este marginală cu 0.
Până acum avem 3 reguli simple care te ajută să eviți cele mai dubioase investiții, fiindcă ele nu sunt țepe, sunt tot investiții – cu riscuri foarte mari și șanse de reușită foarte mici. Îmi pare rău pentru tine dacă ești în nefericita situație de a fi intrat cu toate economiile tale într-un scenariu de acest fel, este ca o capcană în care ai căzut. Cu toții suntem expuși la acest risc, însă până la urmă e și asta o cale de a învăța, fiindcă în definitiv (spoiler alert) ajungem la educație și la nevoia de a ne educa.
Concluzia 1: investițiile NU SUNT pentru toată lumea. „Ghinion”.
- Statul român și prietenii săi
Să te aștepți ca statul să te apere de combinațiile dubioase aflate în piață nu este o așteptare exagerată, însă… însă! Exact, ai pornit serviciile de localizare și ți-ai văzut adresa. România este ea însăși o combinație dubioasă, cum să aștepți să te apere statul român de statul român?
Cu un aparat bugetar (funcționărași) alcătuit precum o bilă de hârtie mototolită lipită cu gumă mestecată deficitar, tu ai apucături de… democrație? Aspirații sunt, potențial este, talent există. Dar și Moș Crăciun există.
Ah, Nordis. În perspectiva mea, un stat trebuie să își apere cetățenii. De invadatori, de corupție, de abuzuri, însă și mai important este să îți ofere educație. Suntem țara în care există cei mai mulți proprietari de imobile din Europa.
Legislația în domeniul pieței imobiliare este la același nivel ca în alte domenii: subsol. Dar atât cât este, este. În reportajul Recorder s-a dat ca exemplu legislația franceză unde:
- Avansul pe care îl poate plăti un cumpărător pentru un proiect imobiliar aflat în stadiu de proiect este de 5%.
- Banii ajung într-un cont special din care se pot face plăți doar pentru proiectul imobiliar respectiv, nu direct în contul bancar al dezvoltatorului din care își poate cumpăra Rolls Royce „pe firmă”.
- Dezvoltatorul este obligat să încheie o poliță de asigurare astfel încât în cazul în care firma sa ajunge în insolvență, clienții să poată fi despăgubiți de către asigurator.
Să le luăm pe rând, o viață avem:
- Tu, stat democratic desfășurat într-un liber capitalism deja genetic îmi impui mie cetățean european că nu am dreptul să investesc 5.1% într-un proiect imobiliar pe care eu îl consider valoros, mai ales dacă dezvoltatorul îmi acordă un discount sau o facilitate în plus pentru încrederea = banii pe care îi ofer?
Bine, bine, dar unde începe protecția cetățeanului și unde se termină libertatea lui? Atunci când cumpăr un bilet la teatru, plătesc suma integrală. Este posibil ca spectacolul să nu mai aibă loc și să îmi iau „țeapă” (știu, caz extrem). Se reprogramează, se resetează, etc. De ce nu vine statul român să impună ca pentru biletele la spectacole să se achite doar 1 leu avans într-un cont special, pentru a evita neplăcerile, zic? Este absurd.
Până la urmă fiecare avem libertatea de a face ce ne dorim cu banii noștri, atât timp cât nu este ilegal/ imoral. Să ofer 50% sau 100% avans pentru un anumit bun, spune ceva despre mine, este o alegere personală pe care o fac sau mai degrabă ar trebui să o fac în cunoștință de cauză. Poate chiar vreau un discount de X% pentru un avans mai mare, e o strategie de investiție. La un anumit lanț de magazine primești preț mai bun la o unitate de produs dacă achiziționezi 3/6/12 produse similare. Ar trebui ca statul român să ne spună că nu e ok să investim într-o duzină de ouă, ca e mai sigur să luăm 5% din ouă, să nu ne luăm „țeapă”. Exagerez, dar… ai prins ideea. Tu alegi!
- Banii ajung într-un cont special și dezvoltatorul îi poate cheltui doar pentru proiectul imobiliar respectiv. România, da? Dezvoltatorul are/ apelează la altă firmă și face plăți cu titlu de servicii amenajare interioare, servicii curățenie șantier și câte și mai câte plăți fictive pentru a sifona banii, nu vreau să dau idei. Au plecat banii? Au plecat. Au revoir, mon cher.
- Clienții să poată fi despăgubiți de către o firmă de asigurare este o idee foarte bună. Aș avea câteva (zeci) de comentarii la adresa pieței de asigurări din România, dar asta e alta poveste.
Chiar cred că ar fi o măsură bună deoarece s-ar evita astfel o situație dureroasă: să zicem că dezvoltatorul este de bună credință, face tot ce îi stă lui în putință în calitate de ființă bipedă să ducă la capăt proiectul imobiliar, dar… moare cheful/ proiectul/ cățelul.
În fine, nu se duce la bun sfârșit proiectul. Conturile bancare sunt mai goale decât prima pagină a unui autor la debut, dar instanța hotărăște ca toate părțile implicate să fie despăgubite. Situație în care se ia un 0 și se împarte la X. Pentru fiecare X, suma primită va fi… 0 lei/ euro/ usd. Practic, partea de sud a Africii. Ce poți face, îi dai în cap dezvoltatorului? El a avut intenții bune, a încercat, a vrut, e și ei oameni. Nu s-a putut. Atunci vine asiguratorul și spune: am mâncat bani de mi-e rău, vi-i dau înapoi să vă despăgubesc. Nu, nici chiar. Probabil faci 10 sute de formulare și vei recupera o parte din pierdere sau chiar toată suma. Elegant, de bun simț măsura aceasta.
La capitolul statul român ar fi de menționat următorul lucru, de reținut pentru noi cei ce încă ne încumetăm să cumpărăm în stadiu de proiect: în momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare părțile ajung să stabilească un termen la care contractul de vânzare-cumpărare să fie încheiat în forma sa autentică. Sună a bla-bla, dar în această frază se ascunde toată confuzia legată de subiectul Nordis.
Conform Recorder, legea spune că după termenul stabilit de comun acord, clientul are la dispoziție 6 luni pentru a-l acționa pe dezvoltator în instanță și a-i cere să încheie contractul de V-C în forma sa autentică.
Paranteză: în contractele sale Nordis a scurtat acest termen la 60 de zile, printr-o clauză acceptată de clienții săi. Dacă în acest termen de 6 luni (standard, conform legii) sau X timp (specificat în contract), dar nu mai mult de 6 luni clientul nu îl cheamă în instanță pe dezvoltator… ghici! Conform legii promisiunea dezvoltatorului de vânzare către respectivul client și invers, promisiunea de cumpărare de către respectivul client se sting ca becurile pe strada mea când sunt rafale de vânt. Nimeni nu are obligație față de nimeni, nimeni nu are pretenție de la nimeni (pa avans). De ce nu face statul o campanie de informare în acest sens?
Personal am întrebat notari și avocați să ma lămurească cu privire la promisiunile de vânzare-cumpărare sau antecontracte, însă până la investigația Recorder nu am știut că legea îți dă dreptul ca timp de 6 luni să dai în judecată dezvoltatorul. De menționat faptul că în acest interval de timp, cel mai probabil firma acestuia încă are în patrimoniu terenul pe care construiește și imobilul încă nefinalizat, astfel încât în cazul trist al unei insolvențe, măcar ar putea (teoretic) vinde terenul.
III. Capitalismul feroce și lăcomia precoce
În investigația Recorder cu privire la cazul Nordis se precizează că dezvoltatorul a vândut de mai multe ori același imobil. Având în vedere cadrul legal favorabil pe care echipa Nordis a știut să îl folosească în beneficiul său, concluzionez că ceea ce ei au făcut este conform legii. Poate fi o concluzie pripită, bazată pe concluziile din reportaj, însă îmi asum riscul. Promisiunea de vânzare-cumpărare fiind expirată, Nordis putea vinde oricui apartamentele, indiferent de avansul încasat. LE-GAL. Da, legea în România îți permite asta. Este în regula? Este moral? Să vedem:
Oameni de afaceri, cu conexiuni în „elita” statului român fac o afacere în care ei stabilesc regulile jocului. Ar fi și culmea să nu stabilească ei regulile (clauzele antecontractului), de la ei pornește inițiativa. Ei „oferă” posibilitatea achitării unui avans de 95% în schimbul unui discount de 15% din prețul total de vânzare. Ei, acei ei, cunosc faptul că o bună parte din cumpărători vor fi dispuși să investească toată, sau aproape toată încrederea (cash, baby) contra acestui discount. NB: deja cumperi in stadiu de proiect, deja cumperi la preț redus.
Ingineria socială și meritul echipei îl văd în următorul act: se ajunge la termenul de livrare stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare, clienții sună disperați și probabil exasperați: din relatările clienților nimeni nu mai răspundea la telefon. În această ipostază clientul are două trăiri incompatibile:
- Își amintește că a semnat un antecontract și vede că are termen de 60 de zile să îl cheme pe dezvoltator în instanță pentru a-i cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În această situație își ia adio de la imobil și speră că instanța îi va da dreptate și dezvoltatorul îi va returna avansul.
- Își dă seama că din momentul semnării antecontractului (probabil 1-2-3 ani în urmă) și până la zi valoarea imobilului s-a apreciat semnificativ pozitiv. De asemenea, vede pe grupul de (probabil) Whatsapp că mai sunt si (mulți) alții cărora nu li s-au livrat imobilele.
Să alegi una din aceste situații este atât de simplu, încât am putea sări cu toții peste analiză. Dezvoltatorul a știut mereu ce o să alegi. Faptul că și alții sunt în aceeași situație cu tine, am văzut-o și în propria experiență, te face să fii inapt, incapabil, pasiv si pozitiv-resemnat. Doar nu o să își ia țeapa atâția și atâția oameni. Și chiar de-ar fi așa, măcar nu ești singurul. Cam așa se rezumă calculul simplu al multora.
Mai sunt cei care nu se lasă ghidați de turmă și se pun în balanță posibilitatea de a acționa în instanță dezvoltatorul. Cântăresc dacă merită efortul, dacă au șanse de câștig sau nu, însă cel mai probabil sunt doborâți de ratarea unei posibile oportunități de neratat: aprecierea valorică a imobilului față de momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare. Lăcomia. Cum să pierd o apreciere de 20-30-50% și să intru într-un proces din care cine știe dacă îmi mai recuperez banii? Cum să ratez așa o oportunitate, până la urmă construcțiile mai întârzie, blocaje, vreme nefavorabilă, sunt atâția alții în situația mea. Trece termenul în care îi poți da în judecată, antecontractul expiră, iar dezvoltatorul poate vinde în sfârșit imobilele după bunul plac. Chiar dacă el știa cum o să reacționezi, până la urma cine-i de vină? Șiretenia lui sau lăcomia și imprudența ta? E un joc pervers din care nu iese nimeni adevăratul câștigător. Poate doar cei ce reușesc să învețe din aceste experiențe cum să le evite.
Bonus: IV. Educația
Cel mai eficient mod prin care clienții se pot apăra este prin educație. Să cunoști măcar la nivel elementar principiile investiționale și să te ții de ele. Să acceptăm că nu cunoaștem și să vrem să aflăm despre lucruri atunci când suntem puși în situația de a interacționa cu ele. Mulți spunem „da, da” fără să fi înțeles nimic, din frica de a nu fi luați de fraieri că nu știm. Apoi chiar suntem luați de fraieri, dar ne costă.
Până la urmă, cele mai bune lecții sunt cele plătite, așa că atât timp cât încă avem energie pentru a continua trebuie să luăm lucrurile ca atare și să nu renunțăm. „Țepe” vor mai fi, doar e important să conștientizăm că noi ni le dăm, nu alții.